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Presentata l’’analisi dell’’Osservatorio Casa Bolzano

30 Giugno 2014

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Presentata l’’analisi dell’’Osservatorio Casa Bolzano

Un’analisi molto attenta e precisa” è stata descritta dall’assessora all’Urbanistica e alla Casa Maria Chiara Pasquali “perché si affida ad uno strumento di misurazione molto puntuale, ovvero quello che considera i punti di fornitura elettrica.” Lo scopo del servizio di studio e ricerca, presentato questa mattina dall’assessora Pasquali e da Peter Morello Peter di Sistema snc, Bolzano – Venezia, è la stima e analisi degli alloggi vuoti a Bolzano che mostrano come “il fenomeno non sia così esteso, considerati anche i tempi necessari per le ristrutturazioni degli alloggi che si svuotano“.
Per alloggi vuoti si intendono quelli non occupati per un periodo superiore ai 6 mesi da famiglie residenti come prima casa o da persone non residenti per motivi di lavoro, di studio o per vacanze.
Concretamente per rispondere agli obiettivi del lavoro, si è utilizzata ed elaborata la banca dati di AE – Reti relativa ai punti di fornitura (POD, Point Of Delivery). Dopo la liberalizzazione del mercato dell’energia, AE – Reti, con l’introduzione del nuovo codice univoco per identificare il punto di fornitura, risulta l’unica fonte in grado di fornire le informazioni essenziali su tutte le utenze attive e non attive e per quelle attive anche sui consumi.
La dinamica delle utenze abitative dal 2011 al 2014
Le utenze elettriche totali ad uso domestico, che per semplicità espositiva da qui in avanti chiamiamo alloggi, sono passate dal 1.01.2011 al 1.01.2014 da 48.674 a 49.882, con una crescita di 1.208 unità (+2,5%).
Gli alloggi occupati (le utenze elettriche attive) da residenti e non residenti, sono passati da 45.945 a 47.812, con una crescita di 1.867 unità (+4,1%).Gli alloggi non occupati (le utenze chiuse), sono calati di 659 unità, passando da 2.729 a 2.070. Al 1.01.2011 rappresentano il 5,6% del totale degli alloggi e al 1.01.2014 il 4,2%. La crescita degli alloggi occupati risulta superiore a quella degli alloggi totali perché nel periodo esaminato calano gli alloggi non occupati, che nel frattempo sono stati rioccupati.
Gli alloggi vuoti
Le utenze abitative chiuse al 31.03.2014, cioè gli alloggi realmente vuoti, risultano pari a 2.026. Quelli chiusi da meno di 6 mesi sono 428 (pari al 21,1%) e quelli chiusi da più di 6 mesi sono 1.598 (79,9%). La media dei giorni di chiusura è abbastanza elevata: 1.077, pari a quasi tre anni. Attraverso l’elenco delle utenze chiuse è stato possibile verificarne la localizzazione e in particolarela concentrazione degli alloggi vuoti nello stesso edificio (numero civico):
– in 8 edifici vi sono 10 e più POD chiusi con 127 alloggi vuoti, pari al 6,3% del totale;
– in altri 72 edifici vi sono da 4 a 9 POD chiusi, con 391 alloggi vuoti (19,3%);
– gli altri 1.508 alloggi vuoti (74,4%) si distribuiscono in 1.134 edifici.
Attraverso la banca dati del Comune relativa alle pratiche edilizie è stato possibile verificare la tipologia dei proprietari, se vi fossero interventi edilizi in corso e quindi anche la motivazione della chiusura. È emerso che un numero consistente di alloggi vuoti si trovano in edifici nei quali sono in corso interventi edilizi di manutenzione straordinaria per singole unità abitative (per quelli chiusi da meno tempo) e di risanamento, ristrutturazione o demolizione con ricostruzione dell’intero edificio (per quelli chiusi da più tempo) e che un numero molto elevato degli interventi edilizi è promosso dall’IPES e dal Comune su edifici di loro proprietà.
La complessità degli interventi che riguardano l’intero edificio prolunga i tempi di chiusura dei POD e quindi il numero di alloggi vuoti. Vi sono però casi, in particolare quelli relativi ai cambi d’uso da ufficio ad abitazione e quelli di accorpamento di due alloggi in uno, nei quali se il POD non viene “demolito” può determinare una sovrastima degli alloggi ed in particolare di quelli vuoti. 
Le utenze abitative aperte con consumi nulli o molto bassi 
Un’ultima analisi infine riguarda gli alloggi occupati (le utenze attive) con consumi nulli o molto bassi (con un consumo inferiore ai 200 KW annui) nel 2013. Complessivamente si tratta di 872 alloggi, con consumi nulli (119) o molto bassi (692 con meno di 0,57 KW al giorno). Nell’assoluta prevalenza erano utenze attive tutto l’anno (801).
Alcune considerazioni conclusive
Gli alloggi non occupati al 31.03.2014 sono 2.026 e rappresentano il 4,1% del totale degli alloggi.
Quelli che risultano vuoti da più di 6 mesi sono 1.598 (3,2%).
Si tratta di una quota relativamente ridotta, determinata dalla crescente mobilità residenziale delle persone e delle famiglie e assimilabile ad un “vuoto” legato ai tempi per effettuare interventi di riqualificazione degli alloggi e ai tempi di collocazione sul mercato della proprietà e/o dell’affitto.
Nel 2011 e 2012 sono stati effettuati 1.796 interventi di recupero edilizio che a seconda dell’entità dei lavori (dalla manutenzione straordinaria al risanamento, dalla ristrutturazione edilizia alla demoricostruzione) richiedono da pochi mesi a parecchi anni. E’ del tutto evidente che tali processi di riqualificazione del patrimonio edilizio esistente, pur determinando per un periodo più o meno lungo il non utilizzo dell’alloggio, sono un fatto estremamente positivo, perché migliorano la qualità abitativa e spesso anche l’efficienza energetica degli alloggi.
Un’ultima considerazione di tipo generale riguarda gli strumenti a disposizione per controllare e ridurre il fenomeno degli alloggi vuoti.
Gli alloggi occupati da non residenti per motivi di lavoro, studio o vacanze ovviamente non si possono considerare vuoti e quindi disponibili sul mercato. Possono essere penalizzati fiscalmente, come di fatto già avviene con tassazioni nettamente più elevate rispetto alla prima casa. Le 872 utenze abitative aperte con consumi nulli o molto bassi definiscono un segmento di non utilizzo dell’alloggio, anche se mantenuto efficiente e attivo (esiste un allacciamento alla corrente elettrica), e riguardano alloggi effettivamente non utilizzati o fortemente sottoutilizzati, cioè usati solo per alcuni periodi dell’anno, o in uso a famiglie, probabilmente anziani che temporaneamente
si sono trasferiti da parenti o in case di cura. In alcuni casi possono anche essere alloggi realmente vuoti nei quali sono in corso interventi di manutenzione straordinaria. Nell’assoluta prevalenza si tratta comunque di alloggi non disponibili perché la famiglia residente o non residente tiene attivo un contratto di fornitura elettrica.
Per quanto riguarda invece gli alloggi realmente vuoti, le possibili misure da adottare per incentivare e accelerare la loro immissione sul mercato della vendita e dell’affitto sono sostanzialmente di due tipi:
– quelle che ne accelerano i tempi per riqualificarli attraverso le semplificazioni burocratiche perle autorizzazioni degli interventi e attraverso il finanziamento diretto (contributi) o indiretto (recupero fiscale del 50% delle spese sostenute) degli interventi;
– quelle che penalizzano fiscalmente chi tiene un alloggio vuoto.
A parte i casi di alloggi di proprietà dell’IPES e del Comune, quelli di proprietà privata non sono nella disponibilità dell’azione pubblica per soddisfare la domanda sociale di alloggi, in altri termini non sono percorribili ipotesi di esproprio/requisizione per riaffittare tali alloggi.
Per poter disporre in futuro di informazioni progressivamente più complete e certe in merito agli alloggi vuoti e in generale alle modalità d’uso degli alloggi si dovrà:
– consolidare il rapporto tra il Comune e le Aziende erogatrici di servizi alla popolazione (energia elettrica ed asporto rifiuti) per ricevere con regolarità i loro dati;
– completare progressivamente i dati del catasto urbano (P.ed., subalterno, categoria catastale, piano, ecc.) con i dati relativi alla numerazione civica interna (Anagrafe immobiliare).
Per poter dirimere da subito alcuni dubbi sul numero di alloggi totali e vuoti potrebbe essere utile per singolo edificio costruire una banca dati semplificata con il numero delle abitazioni secondo il catasto, dei POD ad uso domestico, attivi e inattivi, delle famiglie residenti e della coabitazioni.

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